Spese condominiali non pagate: rischi e rimedi

Cosa succede quando le spese restano insolute

Le spese condominiali — ordinarie e straordinarie — sono dovute da ogni condomino sulla base delle tabelle millesimali e delle delibere assembleari. Quando un condomino non le paga, l'amministratore ha l'obbligo di agire per il recupero entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è esigibile (articolo 1129, comma 9, del codice civile), salvo espressa autorizzazione contraria dell'assemblea.

Per il condomino moroso questo significa che le azioni di recupero si attivano in modo abbastanza rapido, e che le conseguenze possono andare ben oltre la semplice richiesta di pagamento.

Cosa può fare l'amministratore

L'amministratore dispone di strumenti specifici, previsti dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile:

• Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo: sulla base del riparto approvato e dello stato di ripartizione, l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo che è già esecutivo dal momento dell'emissione, anche se viene fatta opposizione
• Sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato: in caso di mora protratta oltre un semestre, l'amministratore può sospendere le utenze comuni "staccabili" (ad esempio l'acqua o il riscaldamento centralizzato, se tecnicamente separabili per la singola unità)
• Comunicazione ai creditori del condominio: chi vanta crediti verso il condominio può chiedere il nominativo dei condomini morosi e agire direttamente nei loro confronti, prima di rivolgersi a quelli in regola

A queste si aggiungono, nei casi più gravi, l'iscrizione di ipoteca e l'azione esecutiva sui beni del moroso (pignoramento dello stipendio, della pensione, del conto corrente o dell'immobile stesso).

Cosa fare se si riceve un decreto ingiuntivo

Ricevere un decreto ingiuntivo per spese condominiali non significa aver perso ogni speranza. Il condomino destinatario può proporre opposizione entro 40 giorni dalla notifica (articolo 645 del codice di procedura civile), portando davanti al giudice le ragioni della contestazione.

Le contestazioni più frequenti riguardano:

• pagamenti già effettuati e non correttamente imputati dall'amministratore
• errori materiali nello stato di ripartizione o nella sua notifica
• prescrizione del credito (cinque anni per i contributi periodici, articolo 2948 del codice civile)
• vizi della delibera assembleare che ha approvato il riparto

Sui vizi della delibera, però, occorre fare una precisazione importante: non tutti i vizi possono essere fatti valere in ogni tempo.

I vizi che rendono la delibera annullabile — ad esempio l'irregolare costituzione dell'assemblea, il difetto di maggioranze, alcune violazioni formali del procedimento — vanno contestati entro 30 giorni dalla comunicazione della delibera, attraverso un'impugnazione autonoma davanti al giudice (articolo 1137 del codice civile). Decorso questo termine, la delibera diventa definitiva e non può più essere messa in discussione in sede di opposizione al decreto ingiuntivo.

Diverso è il caso dei vizi che rendono la delibera nulla: ad esempio la mancata convocazione di un condomino, l'omessa comunicazione del verbale assembleare, la mancata partecipazione del condomino all'assemblea senza essere stato regolarmente avvisato, oppure l'oggetto impossibile o contrario a norme imperative. La nullità può essere fatta valere in ogni tempo, anche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, e priva la delibera di efficacia fin dall'origine.

Va tenuto presente che, in materia condominiale, l'opposizione al decreto ingiuntivo apre la fase di mediazione obbligatoria (articolo 5 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28): il giudice, alla prima udienza, rinvia le parti davanti a un organismo di mediazione prima di proseguire la causa.

Cosa fare in pratica

1. Quando si riceve il verbale di un'assemblea che approva un riparto contestabile, agire subito: se il vizio è di mera annullabilità, il termine per impugnare la delibera è di soli 30 giorni dalla comunicazione
2. Se si ricevono solleciti dall'amministratore, conservare ogni comunicazione e verificare la corrispondenza tra importi richiesti e riparti approvati
3. In caso di notifica di un decreto ingiuntivo, segnare immediatamente il termine dei 40 giorni per l'opposizione e raccogliere la documentazione utile (verbali, ricevute di pagamento, comunicazioni dell'amministratore)
4. Valutare con un legale se l'opposizione ha fondamento concreto — distinguendo tra eccezioni sempre opponibili (nullità della delibera, prescrizione, pagamenti già effettuati) e contestazioni ormai precluse — oppure se conviene piuttosto negoziare un piano di rientro: in molti casi l'amministratore è autorizzato a concordare dilazioni di pagamento, evitando il prosieguo della causa

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Il presente contributo ha finalità informative e divulgative. Non costituisce parere legale né sostituisce una consulenza personalizzata. Per situazioni concrete è necessaria una valutazione specifica del caso.