Deposito cauzionale: quando va restituito al conduttore
Cosa è il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale è la somma — di norma pari a una, due o al massimo tre mensilità — che il conduttore versa al locatore alla firma del contratto, a garanzia dei propri obblighi: pagamento del canone, conservazione dell'immobile e adempimento degli oneri accessori.
Per le locazioni abitative il limite delle tre mensilità è fissato dall'articolo 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Sulla somma versata il locatore deve corrispondere ogni anno gli interessi legali.
Quando va restituito
Il deposito va restituito alla riconsegna dell'immobile, una volta verificato che non vi siano danni eccedenti il normale uso e che tutti i canoni e le spese accessorie risultino regolarmente pagati.
La legge non fissa un termine preciso per la restituzione: in giurisprudenza si ritiene tuttavia che debba avvenire entro un tempo ragionevole dalla riconsegna delle chiavi, salvo che siano in corso accertamenti su danni o pendenze documentate.
Cosa può trattenere il locatore
Il locatore può legittimamente trattenere, in tutto o in parte, il deposito solo in presenza di un titolo concreto, ovvero per:
- canoni o oneri accessori (acqua, riscaldamento, spese condominiali) rimasti insoluti
- danni all'immobile eccedenti il normale deterioramento d'uso
- mancata esecuzione di interventi di ripristino contrattualmente previsti a carico del conduttore
Non rientrano tra le trattenute legittime l'usura ordinaria dei pavimenti, l'ingiallimento delle pareti dovuto al tempo o piccoli segni d'uso compatibili con un'abitazione vissuta.
Cosa fare se il proprietario non restituisce
- Inviare una lettera di richiesta formale (raccomandata A/R o PEC) con indicazione dell'importo dovuto e un termine per il pagamento
- Conservare il verbale di riconsegna delle chiavi e ogni documento che attesti lo stato dell'immobile al momento del rilascio (fotografie, eventuali sopralluoghi congiunti)
- Verificare nel contratto se è prevista la mediazione obbligatoria o una clausola di conciliazione
- In mancanza di riscontro, valutare un'azione giudiziale: nei casi semplici è spesso percorribile la via del decreto ingiuntivo, sulla base del contratto e della prova del versamento
Il diritto alla restituzione si prescrive in dieci anni, ma è interesse del conduttore agire con tempestività: più passa il tempo, più diventa difficile dimostrare lo stato in cui l'immobile è stato riconsegnato.
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Il presente contributo ha finalità informative e divulgative. Non costituisce parere legale né sostituisce una consulenza personalizzata. Per situazioni concrete è necessaria una valutazione specifica del caso.
Area di attività: Locazioni